Việc dự toán đơn giá hoàn thiện nhà liền kề là một trong những bước quan trọng nhất, quyết định đến thẩm mỹ, công năng và tổng ngân sách của cả dự án. Nhiều gia chủ thường gặp khó khăn trong việc hình dung các hạng mục chi phí, từ đó dẫn đến phát sinh ngoài dự kiến. Hiểu rõ cách bóc tách chi phí sẽ giúp bạn chủ động hơn trong việc lựa chọn vật liệu, đơn vị thi công và kiểm soát dòng tiền hiệu quả, biến ngôi nhà trong mơ thành hiện thực.
Tổng quan về đơn giá hoàn thiện nhà liền kề
Có thể bạn quan tâm: Giường Ngủ Có Hộc Tủ Kéo: Hướng Dẫn Chọn Mua Từ A-z
Đơn giá hoàn thiện nhà liền kề hiện nay dao động trong khoảng từ 2.900.000 VNĐ – 5.000.000 VNĐ/m² đối với nhà phố liền kề và từ 7.500.000 VNĐ – 9.550.000 VNĐ/m² đối với biệt thự liền kề có sân vườn. Mức giá này bao gồm cả phần hoàn thiện kiến trúc và hoàn thiện nội thất, tuy nhiên nó có thể thay đổi đáng kể dựa trên các yếu tố cốt lõi như: chất lượng vật tư lựa chọn (phổ thông hay cao cấp), diện tích xây dựng thực tế, phong cách thiết kế và yêu cầu riêng của chủ đầu tư.
Hiểu đúng về nhà liền kề và giai đoạn hoàn thiện
Có thể bạn quan tâm: Cách Chọn Kính Để Bàn Trang Điểm Phù Hợp Không Gian
<>Xem Thêm Bài Viết:<>
Trước khi đi sâu vào các con số, việc nắm vững các khái niệm cơ bản là vô cùng cần thiết. Điều này giúp gia chủ và đơn vị thi công có chung một hệ quy chiếu, tránh những hiểu lầm không đáng có trong quá trình làm việc.
Nhà liền kề là gì?
Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012, nhà liền kề (hay nhà liên kế) là loại hình nhà ở riêng lẻ được xây dựng sát nhau thành một dãy, nằm trong các lô đất liền kề và sử dụng chung một hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị. Đặc điểm nhận diện của loại hình này là chiều rộng mặt tiền thường nhỏ hơn chiều sâu của ngôi nhà.
Hiện nay, có hai loại nhà liền kề phổ biến nhất:
- Nhà phố liền kề: Thường được xây dựng dọc các trục đường chính, khu vực thương mại. Ngoài chức năng để ở, nhà phố liền kề còn được kết hợp làm mặt bằng kinh doanh, văn phòng, khách sạn mini.
- Nhà liền kề có sân vườn: Tương tự như biệt thự song lập, loại hình này có không gian sân vườn ở phía trước hoặc sau nhà, tạo thêm khoảng xanh và không gian thư giãn. Chúng thường chỉ có hai mặt thoáng và diện tích nhỏ hơn so với biệt thự đơn lập.
Giai đoạn hoàn thiện bao gồm những gì?
Hoàn thiện là bước cuối cùng để “thổi hồn” vào phần khung bê tông cốt thép đã được xây thô. Giai đoạn này bao gồm tất cả các công việc tạo nên vẻ đẹp thẩm mỹ và sự tiện nghi cho ngôi nhà, từ bên ngoài vào bên trong. Cụ thể, nó được chia thành hai hạng mục chính: hoàn thiện kiến trúc và hoàn thiện nội thất.
Các yếu tố chính quyết định đơn giá hoàn thiện nhà liền kề
Có thể bạn quan tâm: Thiết Kế Tiểu Cảnh Sân Vườn Mini Đẹp Cho Không Gian Nhỏ
Không có một con số cố định nào cho tất cả các công trình. Chi phí hoàn thiện nhà liền kề là một phương trình với nhiều biến số. Việc hiểu rõ các biến số này sẽ giúp bạn kiểm soát ngân sách một cách tối ưu.
Chất lượng và chủng loại vật liệu
Đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất đến tổng chi phí. Cùng một hạng mục ốp lát sàn, việc bạn chọn gạch ceramic thông thường sẽ có chi phí khác biệt rất lớn so với việc chọn sàn gỗ kỹ thuật cao cấp hoặc đá marble nhập khẩu. Tương tự, các thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, hệ thống cửa, sơn tường… đều có nhiều phân khúc từ phổ thông đến cao cấp, trực tiếp định hình nên ngân sách cuối cùng.
Diện tích xây dựng
Tổng diện tích sàn cần hoàn thiện (tính theo mét vuông) là cơ sở để nhân với đơn giá. Diện tích càng lớn, tổng chi phí vật liệu và nhân công càng cao. Tuy nhiên, với một số nhà thầu, khi thi công với diện tích lớn, bạn có thể nhận được đơn giá trên mỗi mét vuông tốt hơn do tối ưu được chi phí quản lý và nhân công.
Phong cách thiết kế và mức độ phức tạp
Một ngôi nhà liền kề thiết kế theo phong cách hiện đại, tối giản sẽ có chi phí hoàn thiện thấp hơn so với phong cách tân cổ điển hoặc cổ điển. Lý do là vì các phong cách phức tạp đòi hỏi nhiều chi tiết trang trí cầu kỳ như phào chỉ, hoa văn, trần giật cấp, ốp lát phức tạp… Điều này không chỉ làm tăng chi phí vật tư mà còn yêu cầu tay nghề thợ cao hơn, dẫn đến chi phí nhân công tăng theo.
Đơn giá nhân công tại địa phương
Chi phí nhân công có sự chênh lệch giữa các tỉnh thành và khu vực. Tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, đơn giá nhân công thường cao hơn so với các khu vực khác. Ngoài ra, tay nghề của đội thợ cũng ảnh hưởng đến giá cả; thợ có kinh nghiệm, thi công tỉ mỉ sẽ có mức giá cao hơn nhưng đảm bảo được chất lượng công trình.
Bảng dự toán chi phí hoàn thiện nhà liền kề tham khảo
Để giúp bạn có cái nhìn cụ thể hơn, dưới đây là bảng đơn giá hoàn thiện nhà liền kề được tổng hợp dựa trên các phân khúc vật liệu khác nhau. Lưu ý rằng đây là những con số mang tính chất tham khảo và có thể thay đổi tùy thuộc vào thời điểm và nhà cung cấp.
Đơn giá hoàn thiện nhà phố liền kề
Đối với nhà phố, chi phí thường được chia thành hai gói chính để gia chủ dễ dàng lựa chọn phù hợp với ngân sách của mình.
- Gói vật tư phổ thông: 2.900.000 – 3.700.000 VNĐ/m²
- Gói vật tư cao cấp: 3.700.000 – 5.000.000 VNĐ/m²
Giá hoàn thiện biệt thự liền kề có sân vườn
Với biệt thự liền kề, chi phí thường cao hơn do yêu cầu về vật liệu và độ tinh xảo trong thi công cũng cao hơn. Đặc biệt, phong cách thiết kế có ảnh hưởng rõ rệt đến đơn giá.
| Loại vật liệu | Biệt thự hiện đại | Biệt thự tân cổ điển | Biệt thự cổ điển | Biệt thự Địa Trung Hải |
|---|---|---|---|---|
| Phổ thông | 7.500.000 VNĐ/m² | 7.650.000 VNĐ/m² | 7.900.000 VNĐ/m² | 8.400.000 VNĐ/m² |
| Cao cấp | 8.500.000 VNĐ/m² | 8.670.000 VNĐ/m² | 8.950.000 VNĐ/m² | 9.550.000 VNĐ/m² |
Lưu ý quan trọng: Các bảng giá trên là chi phí ước tính. Để có báo giá chính xác nhất, bạn cần làm việc trực tiếp với một đơn vị thiết kế và thi công uy tín như Interstellas. Họ sẽ dựa trên bản vẽ thiết kế chi tiết và yêu cầu cụ thể của bạn để lập một bảng dự toán bóc tách từng hạng mục.
Hướng dẫn cách tính chi phí hoàn thiện nhà liền kề chi tiết
Công thức chung để dự toán chi phí rất đơn giản, nhưng để áp dụng chính xác, bạn cần bóc tách các hạng mục một cách cẩn thận.
Công thức tính:
Tổng chi phí hoàn thiện = Đơn giá hoàn thiện/m² x Tổng diện tích sàn hoàn thiện
Để có được con số “Đơn giá hoàn thiện/m²”, bạn cần cộng chi phí của tất cả các hạng mục con. Dưới đây là bảng phân tích chi tiết các hạng mục để bạn tham khảo.
| STT | Hạng mục | Đơn giá tham khảo (VNĐ/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| 1 | Lát sàn gạch | 150.000 – 300.000 | Gạch ceramic, porcelain… |
| 2 | Lát sàn gỗ | 600.000 – 1.200.000 | Sàn gỗ công nghiệp, tự nhiên… |
| 3 | Sơn tường (bả + 2 lớp phủ) | 70.000 – 120.000 | Tùy thuộc vào loại sơn |
| 4 | Trần thạch cao | 250.000 – 350.000 | Trần phẳng, trần giật cấp… |
| 5 | Thiết bị vệ sinh | 3.500.000 – 10.000.000 | Tính theo bộ/phòng |
| 6 | Hệ thống đèn điện | 100.000 – 200.000 | Đèn downlight, đèn trang trí… |
| 7 | Cửa (nhôm kính, gỗ…) | 800.000 – 1.500.000 | Tính theo m² cửa |
| 8 | Thi công nội thất (trọn gói) | 500.000 – 700.000 | Chi phí nhân công lắp đặt |
| 9 | Đồ nội thất rời | 10.000.000 – 50.000.000+ | Tính theo gói cho cả nhà |
Ví dụ minh họa:
Giả sử bạn muốn hoàn thiện một nhà phố liền kề 3 tầng, diện tích mỗi sàn là 70m². Tổng diện tích hoàn thiện là 3 x 70 = 210m².
- Nếu bạn chọn gói vật tư phổ thông với đơn giá trung bình là 3.300.000 VNĐ/m² (chưa tính nội thất rời).
- Chi phí hoàn thiện kiến trúc và nội thất dính tường = 210m² x 3.300.000 VNĐ/m² = 693.000.000 VNĐ.
- Cộng thêm chi phí cho đồ nội thất rời (giường, tủ, sofa, bàn ăn…) khoảng 200.000.000 VNĐ.
- Tổng chi phí dự kiến: 693.000.000 + 200.000.000 = 893.000.000 VNĐ.
Đây là cách tính sơ bộ giúp bạn có một con số ban đầu để chuẩn bị ngân sách.
Quy trình hoàn thiện nhà liền kề chuyên nghiệp
Để đảm bảo chất lượng công trình và tối ưu chi phí, quá trình hoàn thiện cần tuân theo một quy trình chuyên nghiệp và có sự giám sát chặt chẽ.
- Tư vấn và thiết kế: Đây là bước khởi đầu quan trọng nhất. Làm việc với kiến trúc sư để thống nhất phong cách, bố trí công năng và lựa chọn vật liệu. Bản vẽ thiết kế 3D và bản vẽ kỹ thuật chi tiết sẽ là kim chỉ nam cho toàn bộ quá trình thi công.
- Thi công phần điện, nước: Lắp đặt hệ thống ống nước, dây điện âm tường, hệ thống điều hòa, internet theo đúng bản vẽ kỹ thuật.
- Cán nền và chống thấm: Cán phẳng nền các tầng và thực hiện chống thấm kỹ lưỡng cho các khu vực ẩm ướt như nhà vệ sinh, ban công, sân thượng.
- Ốp lát: Tiến hành ốp gạch tường cho nhà vệ sinh, bếp và lát gạch/sàn gỗ cho toàn bộ các phòng.
- Thi công trần thạch cao: Lắp đặt hệ khung xương và đóng tấm thạch cao theo thiết kế.
- Sơn bả tường: Thực hiện bả matit để làm phẳng bề mặt tường, sau đó sơn lót và sơn phủ màu.
- Lắp đặt cửa và lan can: Lắp đặt toàn bộ hệ thống cửa ra vào, cửa sổ, lan can cầu thang và ban công.
- Lắp đặt thiết bị vệ sinh và điện: Lắp đặt bồn cầu, lavabo, vòi sen, bình nóng lạnh, công tắc, ổ cắm, và hệ thống đèn chiếu sáng.
- Lắp đặt nội thất: Lắp ráp và bố trí các hạng mục nội thất như tủ bếp, tủ quần áo, giường, kệ tivi…
- Vệ sinh công nghiệp và bàn giao: Dọn dẹp sạch sẽ toàn bộ công trình, kiểm tra lại lần cuối cùng tất cả các hệ thống và bàn giao cho chủ đầu tư.
Những sai lầm phổ biến khiến chi phí hoàn thiện vượt ngân sách
Dự toán chi phí cẩn thận nhưng vẫn phát sinh là tình trạng nhiều gia chủ gặp phải. Nguyên nhân thường đến từ những sai lầm có thể tránh được.
- Không có kế hoạch và bản vẽ chi tiết: Thi công mà không có bản vẽ thiết kế rõ ràng giống như đi trong bóng tối. Mọi quyết định đều mang tính tạm thời, dễ phải sửa đổi, đập đi xây lại, gây lãng phí vật tư và nhân công.
- Lựa chọn nhà thầu thiếu kinh nghiệm, ham rẻ: Một nhà thầu báo giá quá thấp có thể sẽ sử dụng vật liệu kém chất lượng hoặc tay nghề thợ không đảm bảo. Chi phí sửa chữa và bảo trì sau này có thể sẽ tốn kém hơn rất nhiều so với khoản tiết kiệm ban đầu.
- Không giám sát chặt chẽ tiến độ: Thiếu sự giám sát có thể dẫn đến việc thi công sai thiết kế, chất lượng không đảm bảo và kéo dài thời gian hoàn thiện, làm tăng các chi phí gián tiếp.
- Thay đổi thiết kế liên tục trong quá trình thi công: Mỗi lần thay đổi đều có thể kéo theo việc phải điều chỉnh các hạng mục liên quan, làm phát sinh chi phí vật tư và nhân công không đáng có.
Để có một ngôi nhà liền kề hoàn thiện đẹp, đúng ý và trong phạm vi ngân sách, việc lập kế hoạch kỹ lưỡng, chọn lựa một đơn vị thi công đáng tin cậy và tuân thủ chặt chẽ thiết kế là những yếu tố tiên quyết. Việc hiểu rõ cách tính đơn giá hoàn thiện nhà liền kề sẽ là công cụ đắc lực giúp bạn làm chủ hành trình kiến tạo không gian sống của chính mình.
