Thị trường bất động sản Việt Nam không thiếu những câu chuyện về các dự án chậm tiến độ, gây hệ lụy nặng nề cho cả khách hàng lẫn diện mạo đô thị. Trong số đó, dự án Usilk City nổi lên như một ví dụ điển hình cho những khó khăn, nhưng cũng là minh chứng cho nỗ lực “giải cứu” đáng kinh ngạc. Bài viết này của Inter Stella sẽ đi sâu phân tích hành trình đầy chông gai này, mang đến cái nhìn toàn diện về một trong những dự án phức tạp nhất tại Hà Nội.
Tổng quan về Dự án Usilk City và những kỳ vọng ban đầu
Vào thời điểm khởi công năm 2008, dự án Usilk City do CTCP Sông Đà Thăng Long (STL) làm chủ đầu tư, được quảng bá rầm rộ như một biểu tượng kiêu hãnh của thủ đô. Tọa lạc ngay trên tuyến đường Tố Hữu (Hà Đông, Hà Nội), tổ hợp này được quy hoạch với quy mô “khủng” gồm 13 tòa nhà cao từ 25 đến 50 tầng, cung cấp khoảng 2.800 căn hộ cao cấp. Với tổng mức đầu tư lên tới 10.000 tỷ đồng, khu đô thị Usilk City hứa hẹn sẽ mang đến một không gian sống hiện đại và đẳng cấp.
Theo kế hoạch ban đầu, việc bàn giao căn hộ cho khách hàng dự kiến diễn ra trong hai năm 2012-2013. Tuy nhiên, kỳ vọng lớn lao ấy đã nhanh chóng tan biến khi tiến độ thi công của dự án Usilk liên tục bị đình trệ, khiến hàng trăm khách hàng rơi vào cảnh “tiền mất tật mang” suốt nhiều năm liền, dù đã đóng tiền theo thỏa thuận ban đầu.
Hành trình “Giải cứu” từ cộng đồng cư dân và những chuyển biến tích cực
Đối mặt với tình trạng tiến độ thi công đình trệ kéo dài, hàng trăm khách hàng của dự án chung cư Usilk City đã không ngồi yên chờ đợi. Năm 2013, một thỏa thuận “vô tiền khoáng hậu” đã được thiết lập trên thị trường bất động sản, khi khách hàng tự đứng ra kiểm soát dòng tiền đổ vào dự án. Thay vì nộp tiền trực tiếp cho chủ đầu tư, 3 đại diện của khách hàng cùng một đại diện của chủ đầu tư đã cùng mở một tài khoản tại ngân hàng, từ đó dòng tiền mới được chuyển vào tài khoản của Sông Đà Thăng Long theo tiến độ xây dựng thực tế và được kiểm tra nghiêm ngặt.
Việc kiểm soát chặt chẽ dòng tiền và đảm bảo giải ngân đúng mục đích cho các nhà thầu đã tạo nên một bước ngoặt lớn. Nhờ đó, các tòa CT1-101, CT1-102 và CT1-103 của dự án Usilk City Hà Đông đã được hoàn thiện và bàn giao căn hộ cho cư dân vào năm 2015, mang lại niềm vui và sự an tâm cho hàng trăm gia đình.
Toàn cảnh tòa HPC Landmark 105 thuộc dự án Usilk City đã hoàn thiện sau khi được Hải Phát Thủ đô tiếp quản.
- Hướng Dẫn Thiết Kế Nhà Phố 5×20 Có Tầng Lửng Kết Hợp Kinh Doanh
- Phong Thủy Bàn Ghế Phòng Khách: Hướng Dẫn Chi Tiết Thu Hút Tài Lộc
- Người yêu của Quang Hải là ai? Cuộc sống tình cảm của cầu thủ nổi tiếng
- Mua Kem Meiduzi Chính Hãng Ở Đâu: Cẩm Nang Chi Tiết
- Khoảng Cách Hà Nội Cách HCM Bao Nhiêu Km: Tổng Quan Khoảng Cách
HPC Landmark 105: Điểm sáng từ sự tiếp quản của Hải Phát Thủ đô
Trong bối cảnh nhiều tòa nhà khác tại dự án Usilk City vẫn trong tình trạng “đắp chiếu”, một tín hiệu tích cực đã xuất hiện vào cuối năm 2015. CTCP Đầu tư Hải Phát Thủ đô, một thành viên của CTCP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest), đã quyết định tiếp quản tòa CT2-105. Với tầm nhìn và năng lực tài chính, Hải Phát Thủ đô đã đổi tên tòa nhà thành HPC Landmark 105 và nhanh chóng bắt tay vào hoàn thiện.
Tháng 3/2017, UBND TP. Hà Nội chính thức chấp thuận việc chuyển nhượng tòa CT2-105 từ Sông Đà Thăng Long cho Hải Phát Thủ đô, bao gồm một khối nhà 50 tầng và phần diện tích tầng hầm. Với sự quản lý chuyên nghiệp và nguồn lực ổn định, chủ đầu tư mới đã hoàn thành dự án và bắt đầu bàn giao căn hộ cho khách hàng vào cuối năm 2018, biến HPC Landmark 105 trở thành một điểm sáng đáng chú ý trong bức tranh tổng thể của khu chung cư Usilk City.
BID Residence: Thách thức và nỗ lực tái khởi động của BIDGroup
Tiếp nối những nỗ lực hồi sinh, năm 2019, CTCP BIDGroup bắt đầu tiếp quản và triển khai lại tòa nhà CT1-104 của dự án Usilk City trên nền móng 5 tầng đã bất động nhiều năm. Tòa nhà này được đổi tên thương mại thành BID Residence. Mặc dù có những nỗ lực đáng kể, dự án này cũng từng vướng phải lùm xùm liên quan đến việc chậm tiến độ, gây lo lắng cho người mua nhà.
Ông Phạm Đức Huy, Giám đốc Ban Kinh doanh Công ty BIDGroup, đã chia sẻ với báo chí rằng dự án bất động sản Usilk City này đã được khởi động lại vào cuối năm 2023 và dự kiến sẽ bàn giao nhà cho khách hàng vào cuối năm 2024. Nguyên nhân của việc tạm dừng trước đó được lý giải là do những vấn đề chưa thống nhất giữa chủ đầu tư (CTCP Sông Đà Thăng Long) và đơn vị phát triển dự án (Công ty BIDGroup). Để đảm bảo minh bạch và tiến độ, BIDGroup cũng áp dụng phương án lập tài khoản mới, do 3 bên (khách hàng, chủ đầu tư, đơn vị phát triển) cùng quản lý dòng tiền, chỉ chi cho dự án và dưới sự kiểm soát của khách hàng.
Công trường tòa BID Residence, một phần của dự án Usilk City, đang trong quá trình hoàn thiện.
Những rào cản lớn trong việc hồi sinh dự án bất động sản treo
Việc “hồi sinh” các dự án bất động sản từng “chết lâm sàng” như dự án Usilk City không hề dễ dàng, đi kèm với nhiều thách thức pháp lý và tài chính phức tạp. Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc điều hành CLB nhà đầu tư bất động sản NAC, đã chỉ ra rằng khó khăn lớn nhất nhiều khi đến từ chính chủ đầu tư cũ của dự án, người nắm giữ các quyền pháp lý quan trọng.
Thách thức pháp lý và hợp tác từ chủ đầu tư cũ
Theo ông Duy, khi một doanh nghiệp mới tham gia vào một dự án cũ, họ phải thông qua rất nhiều bước pháp lý mà đều phụ thuộc vào chủ đầu tư ban đầu. Yếu tố thời gian có vai trò quyết định đến hiệu quả của dự án bất động sản. Chỉ cần chủ đầu tư cũ không hợp tác trong việc ký hồ sơ, mọi thủ tục có thể bị tắc nghẽn, dẫn đến dòng tiền bị đình trệ, phát sinh chi phí lãi vay và chi phí hệ thống. Điều này tạo ra rủi ro rất lớn cho nhà đầu tư mới khi phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để vực dậy dự án.
Ông Phạm Đức Huy của BIDGroup cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của sự đồng thuận giữa các bên. Nếu chủ đầu tư cũ và đơn vị phát triển dự án không thống nhất được phương án hợp tác, dự án sẽ buộc phải tạm dừng, gây ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và việc bàn giao nhà cho khách hàng. Sự đồng lòng của chủ đầu tư, đơn vị phát triển và khách hàng là yếu tố then chốt để đảm bảo thành công cho quá trình tái khởi động các dự án treo.
Gánh nặng tài chính và bài toán giá bán khó khăn
Một khó khăn khác khi “giải cứu” các dự án Usilk City hay các dự án chậm tiến độ tương tự là hệ số tài chính của chúng gần như là âm. Ông Duy phân tích, một dự án mới có thể tính toán để sinh lời trong 3 năm. Tuy nhiên, khi một dự án đã bất động 10 năm, 7 năm chi phí phát sinh đã “ăn” hết lợi nhuận tiềm năng. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán cuối cùng của căn hộ.
Ông Duy đưa ra ví dụ cụ thể về một dự án chung cư ở Hà Nội mà ông đã tham gia “giải cứu”: trước kia giá vốn bán mỗi mét vuông khoảng 21-22 triệu đồng. Sau 5-7 năm “đắp chiếu”, mỗi năm dự án lại gánh thêm phần chi phí tài chính, khiến giá vốn vào thời điểm doanh nghiệp mới tiếp quản đã tăng lên tới 31-32 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá giao dịch trên thị trường chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2. Để có lợi nhuận, doanh nghiệp mua lại sẽ phải bán cao hơn thị trường khoảng 20-25%, tức là 42-45 triệu đồng/m2, mức giá mà thị trường khó chấp nhận.
Một góc các tòa nhà tại dự án Usilk City vẫn còn dở dang sau nhiều năm bị đình trệ.
Để vực dậy một dự án với hệ số tài chính âm, cần có sự “hy sinh” từ một trong hai phía: chủ đầu tư cũ phải chấp nhận lỗ sâu, hoặc ngân hàng phải giảm lãi suất. Việc ngân hàng giảm lãi thường rất khó khăn, do đó, phần lớn gánh nặng sẽ đổ lên vai chủ đầu tư cũ, buộc họ phải chấp nhận thua lỗ lớn để dự án chung cư có thể tiếp tục. Càng kéo dài thời gian “treo”, chi phí tài chính càng nhiều, khiến dự án càng kém hiệu quả và khó tìm được nhà đầu tư “giải cứu”.
Tầm quan trọng của M&A trong việc tái cấu trúc các dự án đình trệ
Dù quá trình tái khởi động các dự án treo còn nhiều vướng mắc và khó khăn, các chuyên gia bất động sản vẫn đánh giá đây là một nguồn tài nguyên lớn để thị trường mua bán chuyển nhượng (M&A) dự án tiếp tục sôi động. Việc các dự án “chết lâm sàng” như dự án Usilk City được hồi sinh không chỉ giải quyết vấn đề tồn đọng pháp lý và tài chính mà còn giúp giải phóng một lượng lớn bất động sản đang bị lãng phí.
Thị trường M&A là một kênh hiệu quả để những dự án có tiềm năng nhưng gặp khó khăn về tài chính hoặc quản lý tìm được chủ đầu tư mới có đủ năng lực và nguồn lực để hoàn thành. Điều này không chỉ mang lại lợi ích cho khách hàng đã trót mua căn hộ mà còn góp phần cải thiện bộ mặt đô thị, sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai đang ngày càng khan hiếm. Hơn nữa, việc này còn giúp cân bằng cung – cầu trên thị trường, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung nhà ở tại các đô thị lớn đang hạn chế.
Câu hỏi thường gặp (FAQs)
1. Dự án Usilk City nằm ở đâu?
Dự án Usilk City tọa lạc trên tuyến đường Tố Hữu, thuộc quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
2. Tổng quy mô và số lượng căn hộ của Usilk City là bao nhiêu?
Usilk City gồm 13 tòa nhà cao từ 25 đến 50 tầng, cung cấp khoảng 2.800 căn hộ cao cấp với tổng mức đầu tư ban đầu lên tới 10.000 tỷ đồng.
3. Ai là chủ đầu tư ban đầu của dự án Usilk City?
Chủ đầu tư ban đầu của dự án Usilk City là CTCP Sông Đà Thăng Long (STL).
4. Những tòa nhà nào của Usilk City đã được bàn giao cho khách hàng?
Các tòa CT1-101, CT1-102, CT1-103 đã được bàn giao vào năm 2015 nhờ sự can thiệp của khách hàng. Tòa CT2-105 (HPC Landmark 105) đã được Hải Phát Thủ đô tiếp quản và bàn giao vào cuối năm 2018.
5. BID Residence là tòa nhà nào trong dự án Usilk City và khi nào dự kiến bàn giao?
BID Residence là tên thương mại mới của tòa CT1-104 trong dự án Usilk City, do BIDGroup tiếp quản. Dự kiến bàn giao nhà cho khách hàng vào cuối năm 2024.
6. Tại sao việc hồi sinh các dự án chậm tiến độ lại gặp nhiều khó khăn?
Những khó khăn chính bao gồm: sự thiếu hợp tác từ chủ đầu tư cũ trong các thủ tục pháp lý, gánh nặng tài chính lớn do chi phí phát sinh trong thời gian dài “đắp chiếu” khiến giá vốn tăng cao, và bài toán về giá bán để đảm bảo lợi nhuận trong khi vẫn cạnh tranh được với thị trường.
Hành trình hồi sinh của dự án Usilk City là một câu chuyện phức tạp nhưng đầy ý nghĩa, phản ánh thực trạng và những nỗ lực không ngừng nghỉ trong thị trường bất động sản. Từ sự chủ động của khách hàng đến vai trò của các nhà đầu tư mới, mỗi giai đoạn đều mang đến những bài học quý giá về quản lý dự án, tài chính và sự hợp tác. Inter Stella hy vọng những thông tin chi tiết này sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc và hữu ích cho quý độc giả về một trong những dự án đáng chú ý tại Hà Nội.
