Những lùm xùm liên quan đến Ban Quản Trị chung cư không còn là câu chuyện hiếm gặp tại các đô thị lớn, đặc biệt là ở TP.HCM. Gần đây, cư dân tại chung cư Nhiêu Lộc C (Phường Tân Quý, Quận Tân Phú) đã lên tiếng về hàng loạt bất cập trong quá trình bầu cử và quản lý của Ban Quản Trị, gây ra nhiều lo lắng về quyền lợi và sự minh bạch. Vấn đề này không chỉ phản ánh tình trạng riêng lẻ mà còn là hồi chuông cảnh báo về quản lý chung cư hiện nay.
Diễn Biến Tranh Chấp Tại Chung Cư Nhiêu Lộc C: Từ Bầu Ban Quản Trị Đến Khiếu Nại
Mâu thuẫn tại chung cư Nhiêu Lộc C bắt nguồn từ quá trình bầu Ban Quản Trị (BQT) trong các hội nghị nhà chung cư. Theo thông tin từ cư dân, Hội nghị nhà chung cư ngày 16/4/2023 đã được tổ chức với đầy đủ thành phần và tuân thủ các quy định pháp luật. Tại hội nghị này, ông Nguyễn Xuân Hồng, một cư dân sinh sống lâu năm, đã được bầu làm Trưởng BQT. Hồ sơ đề nghị công nhận BQT cũng đã được gửi lên cơ quan chức năng theo đúng Khoản 2, Điều 23 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm Thông tư 02/2016/TT-BXD).
Tuy nhiên, UBND Phường Tân Quý, đơn vị nhận ủy quyền từ UBND Quận Tân Phú, đã không ban hành quyết định công nhận kết quả hội nghị này. Lý do được đưa ra là BQT mới bầu phải có nghĩa vụ lưu giữ phiếu bầu đã kiểm, nhưng Ban Tổ chức bầu cử đã quản lý và làm thất lạc hòm phiếu trước khi bàn giao. Điều này đã tạo tiền đề cho những diễn biến phức tạp sau đó tại chung cư Nhiêu Lộc C.
Ngày 24/7/2023, Chủ tịch UBND Phường Tân Quý bất ngờ ban hành Quyết định số 1883/QĐ-UBND, công nhận một BQT mới được bầu vào ngày 02/7/2023. Đáng chú ý, thời điểm này lại không có bất kỳ hội nghị nhà chung cư hợp pháp nào được tổ chức, trái với quy định tại Điều 14 của Thông tư 02/2016/TT-BXD, vốn yêu cầu bầu BQT phải thông qua hội nghị nhà chung cư. Việc này khiến ông Hồng, người từng được bầu hợp lệ trước đó, cùng nhiều cư dân khác tỏ ra vô cùng bức xúc và đặt nghi vấn về tính minh bạch của quy trình.
Ông Nguyễn Xuân Hồng đã gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch UBND Quận Tân Phú vào ngày 27/6/2023, trước cả khi quyết định công nhận BQT mới được ban hành. Sau đó, Văn phòng UBND Quận Tân Phú đã có nhiều công văn yêu cầu UBND Phường Tân Quý giải quyết và báo cáo kết quả, nhưng dường như các yêu cầu này không được thực hiện nghiêm túc. Phải đến ngày 15/11/2023, UBND Phường Tân Quý mới ký Quyết định số 2965/QĐ-UBND, thu hồi quyết định công nhận BQT bất hợp pháp trước đó. Dù vậy, BQT được bầu vào ngày 16/4/2023 vẫn không được công nhận, và một hội nghị lần thứ 4 đã được giao cho nhóm người của ông Phạm Văn Châu (Trưởng BQT cũ) tổ chức.
Tại hội nghị lần thứ 4 diễn ra vào ngày 24/12, nhiều cư dân phản ánh rằng họ được phát thẻ đại biểu nhưng không được quyền bầu cử, thay vào đó BQT mới đã được giới thiệu và ra mắt ngay lập tức. Điều này tiếp tục dấy lên lo ngại về việc quyền dân chủ của cư dân bị hạn chế trong quá trình lựa chọn đại diện của mình tại khu dân cư Nhiêu Lộc C.
<>Xem Thêm Bài Viết:<>- Nguyễn Văn Toàn: Sự nghiệp lấp lánh và hành trình giữ lửa riêng tư sau những tin đồn tình cảm
- Cách Làm Đồ Trang Trí Góc Học Tập: Hướng Dẫn Toàn Tập
- Trần Thị Thoa: Người phụ nữ kín tiếng và vai trò lặng thầm sau thành công của Lâm Chấn Huy
- Tìm hiểu Bùi Vĩ Hào quê ở đâu và sự nghiệp tài năng
- Đầu Giường Nên Quay Ra Hay Vào: Hướng Dẫn Chi Tiết Từ A-Z
Quản Lý Tài Chính Và Quỹ Bảo Trì Chung Cư: Nỗi Lo Của Cư Dân
Bên cạnh những tranh chấp về việc bầu Ban Quản Trị chung cư, vấn đề quản lý tài chính cũng là một điểm nóng gây bức xúc lớn cho cư dân. Quỹ bảo trì 2%, một khoản tiền đáng kể do chủ đầu tư bàn giao, được trao cho BQT quản lý. Khoản tiền này đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì và sửa chữa các hạng mục chung của chung cư. Tuy nhiên, việc chi tiêu quỹ này thường không được minh bạch hoàn toàn. Cư dân thường chỉ được nghe báo cáo một lần duy nhất tại hội nghị thường niên cuối năm, khiến họ khó có thể giám sát việc sử dụng quỹ có đúng mục đích hay không.
Ngoài quỹ bảo trì, các khoản thu hàng ngày, hàng tháng như phí quản lý vận hành theo m2, phí gửi xe, phí quảng cáo… cũng là những vấn đề cần được làm rõ. Tất cả các khoản thu này tạo thành quỹ vận hành của chung cư, do BQT nắm giữ và chi tiêu cho các hoạt động quản lý vận hành. Cư dân cho rằng họ không được báo cáo cụ thể về cách thức chi tiêu, việc thuê các đơn vị quản lý vận hành, giá cả dịch vụ hay chất lượng công việc trước khi thực hiện. Toàn bộ quyết định thuộc về BQT, và dù có ý kiến trái chiều, cư dân cũng khó có thể thay đổi được khi mọi việc đã rồi.
Luật sư Trịnh Tiến Đức, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức Pháp, đã nhận định rằng tình trạng “nội chiến” tại các chung cư xuất phát từ việc thiếu một quy trình quản trị minh bạch và hiệu quả. Việc BQT độc quyền quyết định mọi vấn đề thu chi mà không tham khảo ý kiến hoặc báo cáo chi tiết cho cư dân là nguyên nhân chính dẫn đến sự thiếu tin tưởng và các tranh chấp kéo dài. Đây là một thách thức lớn trong việc đảm bảo quyền lợi và sự hài lòng của những người sở hữu căn hộ chung cư hiện nay.
Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Quản Trị Chung Cư Nhiêu Lộc C và Cộng Đồng
Để giải quyết những vấn đề nhức nhối trong quản lý chung cư, đặc biệt là tại các dự án như chung cư Nhiêu Lộc C, việc áp dụng các mô hình quản trị hiệu quả và tăng cường sự minh bạch là vô cùng cần thiết. Luật sư Trịnh Tiến Đức đã phát triển mô hình “Trình tự 5 bước trong quản trị nhà chung cư” và được Công ty Cổ phần Quản lý vận hành tòa nhà Bến Thành khai thác độc quyền từ năm 2016. Mô hình này tập trung vào việc trả lại quyền quyết định các vấn đề thu chi cho tập thể cư dân thông qua các bước lấy ý kiến và tổng hợp ý kiến.
Vai Trò Của Mô Hình “Trình Tự 5 Bước” Trong Quản Lý Chung Cư
Mô hình “Trình tự 5 bước” của Luật sư Trịnh Tiến Đức đặt cư dân vào vị trí trung tâm trong việc ra quyết định. Theo mô hình này, Ban Quản Trị không còn là người độc quyền quyết định mà chỉ đóng vai trò đại diện cho quyền và lợi ích của tập thể cư dân. Các đơn vị quản lý vận hành sẽ có trách nhiệm thực hiện việc lấy ý kiến, tổng hợp các luồng ý kiến đa dạng từ cư dân, và BQT sẽ ra quyết định dựa trên ý kiến tập trung của số đông. Điều này giúp tăng cường tính dân chủ, sự minh bạch và trách nhiệm giải trình của BQT.
Việc áp dụng mô hình này tại các dự án mà Công ty Bến Thành quản lý đã cho thấy những kết quả tích cực. Các thành viên BQT đã tự nguyện trao lại quyền quyết định các vấn đề thu chi cho cư dân, tạo nên một môi trường sống hòa thuận và công bằng hơn. Điều này khẳng định rằng, với những cá nhân có tâm huyết và sự minh bạch, BQT có thể thực sự trở thành cầu nối, bảo vệ lợi ích chung của cộng đồng cư dân.
Để tránh lặp lại những tranh chấp như ở chung cư Nhiêu Lộc C, các cơ quan chức năng cần tăng cường giám sát quá trình bầu cử BQT và quản lý tài chính tại các tòa nhà chung cư. Đồng thời, cư dân cũng cần chủ động tìm hiểu các quy định pháp luật liên quan đến quyền và nghĩa vụ của mình, tham gia tích cực vào các hội nghị, góp ý xây dựng một môi trường sống minh bạch và bền vững. Một cộng đồng chung cư vững mạnh phải dựa trên sự đồng thuận, tin tưởng và tôn trọng lẫn nhau giữa BQT và cư dân.
Câu Hỏi Thường Gặp Về Quản Lý Chung Cư
Cư dân cần làm gì khi Ban quản trị không minh bạch?
Khi Ban Quản Trị chung cư có dấu hiệu thiếu minh bạch trong quản lý, đặc biệt là về tài chính, cư dân nên tập hợp ý kiến, thu thập bằng chứng và gửi đơn kiến nghị lên các cơ quan chức năng có thẩm quyền như UBND phường, quận, hoặc Sở Xây dựng. Việc tổ chức các buổi đối thoại công khai với BQT và chính quyền địa phương cũng là một cách hiệu quả để giải quyết vấn đề.
Quy trình bầu Ban quản trị chung cư hợp lệ gồm những bước nào?
Quy trình bầu Ban Quản Trị chung cư hợp lệ được quy định chi tiết trong Thông tư 02/2016/TT-BXD và Văn bản hợp nhất số 05/2021 của Bộ Xây dựng. Các bước chính bao gồm: tổ chức Hội nghị nhà chung cư, lập danh sách ứng cử viên, tiến hành bỏ phiếu hoặc biểu quyết, kiểm phiếu công khai, và trình kết quả lên UBND cấp phường/xã để được công nhận. Tất cả các bước cần đảm bảo tính công khai, minh bạch và đúng pháp luật.
Quỹ bảo trì 2% của chung cư được sử dụng ra sao?
Quỹ bảo trì 2% là khoản tiền được chủ đầu tư bàn giao cho Ban Quản Trị chung cư để sử dụng cho các hạng mục bảo trì, sửa chữa phần sở hữu chung của tòa nhà (kết cấu, thang máy, hệ thống PCCC, điện nước chung…). Việc chi tiêu quỹ này phải được lập kế hoạch, công khai trước cư dân và được duyệt bởi hội nghị nhà chung cư, đảm bảo đúng mục đích và có sự giám sát chặt chẽ.
Làm thế nào để giải quyết tranh chấp tại chung cư Nhiêu Lộc C một cách hiệu quả?
Để giải quyết tranh chấp tại chung cư Nhiêu Lộc C hoặc các khu chung cư tương tự, cần có sự vào cuộc quyết liệt từ các cơ quan quản lý nhà nước để kiểm tra và xử lý các sai phạm (nếu có) trong quá trình bầu cử và quản lý. Đồng thời, cư dân cần tiếp tục đoàn kết, sử dụng các công cụ pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, yêu cầu sự minh bạch và công bằng từ BQT cũng như chính quyền địa phương.
Những bài học từ chung cư Nhiêu Lộc C là minh chứng rõ ràng cho tầm quan trọng của một cơ chế quản trị công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật tại các khu dân cư hiện đại. Tại Inter Stella, chúng tôi luôn theo dõi sát sao những diễn biến của thị trường bất động sản và các vấn đề liên quan đến đời sống cư dân, nhằm mang đến những thông tin hữu ích và góc nhìn đa chiều, góp phần xây dựng một cộng đồng cư dân văn minh, hiện đại.
