Trong lĩnh vực bất động sản, việc đưa ra một quyết định phê duyệt dự án không chỉ là một thủ tục hành chính đơn thuần mà còn là yếu tố then chốt quyết định sự thành bại và tính pháp lý của toàn bộ dự án. Bài viết này của Inter Stella sẽ đi sâu vào những quy định pháp luật hiện hành, các nội dung chủ yếu và những trường hợp điều chỉnh liên quan đến việc quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng.
Quy Định Chung Về Thẩm Định và Quyết Định Phê Duyệt Dự Án
Theo các quy định pháp luật về xây dựng hiện hành, đặc biệt là Nghị định 15/2021/NĐ-CP, việc thẩm định và quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng là một quy trình chặt chẽ. Cơ quan chủ trì thẩm định có vai trò quan trọng trong việc tổng hợp kết quả thẩm định và trình người có thẩm quyền ra quyết định. Thẩm quyền này được quy định rõ tại Điều 60 của Luật Xây dựng năm 2014, đã được sửa đổi và bổ sung bởi Luật số 62/2020/QH14, nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả.
Đối với các dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), quy trình phê duyệt dự án cũng tuân thủ theo những quy định riêng biệt trong pháp luật về đầu tư PPP. Điều này cho thấy sự phân loại rõ ràng trong quản lý dự án bất động sản tùy thuộc vào nguồn vốn và hình thức đầu tư, nhằm tối ưu hóa việc quản lý và sử dụng nguồn lực một cách hiệu quả nhất. Việc tuân thủ nghiêm ngặt các thủ tục pháp lý là cơ sở để một dự án xây dựng có thể triển khai thành công.
Các Nội Dung Thiết Yếu Trong Quyết Định Phê Duyệt Dự Án Đầu Tư
Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng của người có thẩm quyền thường được thể hiện thông qua quyết định chính thức, bao gồm nhiều nội dung chủ yếu quan trọng. Đây là văn bản pháp lý nền tảng, xác lập toàn bộ khuôn khổ cho việc triển khai dự án sau này. Một quyết định đầy đủ và chính xác sẽ giúp chủ đầu tư và các bên liên quan có cái nhìn tổng thể và chi tiết về khuôn khổ pháp lý dự án.
Chi Tiết Về Mục Tiêu và Quy Mô Đầu Tư
Trong nội dung của quyết định phê duyệt dự án, các thông tin cơ bản như tên dự án, tên người quyết định đầu tư, và đặc biệt là chủ đầu tư đều được nêu rõ. Mục tiêu và quy mô đầu tư xây dựng là những yếu tố cốt lõi, xác định rõ ràng định hướng và tầm vóc của dự án. Chẳng hạn, một dự án chung cư cao cấp có thể có mục tiêu là cung cấp 500 căn hộ chất lượng cao, với tổng diện tích sàn xây dựng lên đến 80.000 mét vuông, khác biệt hoàn toàn so với một dự án nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, quyết định còn xác định tổ chức tư vấn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi (Báo cáo kinh tế – kỹ thuật), tổ chức khảo sát xây dựng và tổ chức tư vấn lập thiết kế cơ sở. Địa điểm xây dựng và diện tích đất sử dụng cũng được cụ thể hóa, mang lại cái nhìn tổng quan về vị trí và quy mô không gian của dự án. Loại, nhóm dự án, cũng như loại và cấp công trình chính cùng với thời hạn sử dụng theo thiết kế, đều là những thông tin quan trọng giúp các bên liên quan hiểu rõ hơn về tính chất và giá trị pháp lý của công trình.
<>Xem Thêm Bài Viết:<>- Chuyên đề trang trí lớp học mầm non lấy trẻ làm trung tâm
- Pong’s Kitchen là ai? Khám phá hành trình của ‘nghệ sĩ’ ẩm thực không lời
- Cách trang trí bàn phấn đẹp, tiện nghi và hợp phong thủy
- Hướng dẫn chi tiết cách trang trí bài thơ báo tường đẹp mắt và sáng tạo
- **Xác thai nhi nên chôn ở đâu** hợp lý theo quan niệm dân gian
Khía Cạnh Tài Chính và Tiến Độ Triển Khai
Một phần không thể thiếu của quyết định phê duyệt dự án là các thông tin liên quan đến tài chính và tiến độ. Tổng mức đầu tư, giá trị các khoản mục chi phí trong tổng mức đầu tư, nguồn vốn đầu tư và dự kiến bố trí kế hoạch vốn theo tiến độ thực hiện dự án đều được trình bày chi tiết. Điều này giúp đảm bảo tính khả thi về mặt tài chính và quản lý dòng tiền hiệu quả trong suốt quá trình triển khai. Ví dụ, một dự án lớn có thể có tổng mức đầu tư lên đến hàng nghìn tỷ đồng, với kế hoạch giải ngân theo từng giai đoạn cụ thể.
Tiến độ thực hiện dự án, phân kỳ đầu tư (nếu có) và thời hạn hoạt động của dự án cũng được quy định rõ ràng, là cơ sở để giám sát và đánh giá hiệu quả. Ngoài ra, hình thức tổ chức quản lý dự án, các yêu cầu về nguồn lực, khai thác sử dụng tài nguyên (nếu có), phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có) cũng là những nội dung quan trọng. Đối với các công trình bí mật nhà nước, trình tự đầu tư xây dựng cũng sẽ được đề cập cụ thể trong quyết định này. Mẫu Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng đối với các dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công được quy định chi tiết tại Mẫu số 03 Phụ lục I của Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
Những Trường Hợp Điều Chỉnh Quyết Định Phê Duyệt Dự Án Đầu Tư
Trong quá trình triển khai, không ít dự án xây dựng phải trải qua các đợt điều chỉnh do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan. Việc điều chỉnh quyết định phê duyệt dự án là một thủ tục pháp lý cần thiết, được quy định tại Điều 19 Nghị định 15/2021/NĐ-CP và bổ sung bởi Khoản 8 Điều 12 Nghị định 35/2023/NĐ-CP. Các dự án sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công sẽ điều chỉnh theo khoản 1 Điều 61 của Luật Xây dựng năm 2014 (đã sửa đổi, bổ sung). Đối với dự án PPP, việc điều chỉnh tuân thủ pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư, trong khi dự án sử dụng vốn khác sẽ thực hiện theo khoản 3 và khoản 4 Điều 61 của Luật Xây dựng năm 2014.
Quy Trình Thẩm Định Khi Dự Án Điều Chỉnh
Cơ quan chuyên môn về xây dựng sẽ thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh trong các trường hợp cụ thể. Chẳng hạn, khi điều chỉnh dự án có sự thay đổi về mục tiêu, quy mô sử dụng đất hoặc quy mô đầu tư xây dựng. Điều này có thể xảy ra khi thị trường biến động, dẫn đến việc chủ đầu tư phải thay đổi định hướng ban đầu để phù hợp hơn với nhu cầu thực tế hoặc tối ưu hóa lợi nhuận.
Thêm vào đó, việc thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc của dự án tại quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch có tính chất kỹ thuật chuyên ngành khác hoặc quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư đã được phê duyệt cũng là một lý do quan trọng. Một ví dụ điển hình là việc thay đổi mật độ xây dựng hoặc chiều cao công trình do điều chỉnh quy hoạch đô thị.
Sơ đồ quy trình ra quyết định phê duyệt dự án và điều chỉnh các dự án đầu tư xây dựng
Tác Động Của Điều Chỉnh Đến Tổng Mức Đầu Tư
Một trường hợp điều chỉnh đáng chú ý khác là khi làm tăng tổng mức đầu tư dự án đối với các dự án sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công. Đây là một vấn đề nhạy cảm, đòi hỏi sự xem xét kỹ lưỡng từ cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo việc sử dụng ngân sách nhà nước được minh bạch và hiệu quả. Theo thống kê, khoảng 20% đến 30% các dự án lớn thường trải qua điều chỉnh tổng mức đầu tư trong quá trình triển khai do các yếu tố phát sinh.
Cuối cùng, khi có thay đổi về giải pháp bố trí các công năng chính trong công trình dẫn đến yêu cầu phải đánh giá lại về giải pháp thiết kế bảo đảm an toàn xây dựng, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường, hoặc sự tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật của dự án, việc thẩm định điều chỉnh là bắt buộc. Thẩm quyền và trình tự thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng điều chỉnh của cơ quan chuyên môn về xây dựng thực hiện theo các Điều 13, 14 và 15 Nghị định 15/2021/NĐ-CP. Nếu việc điều chỉnh làm thay đổi nhóm dự án hoặc cấp công trình xây dựng, thẩm quyền thẩm định sẽ được xác định lại theo nhóm dự án hoặc cấp công trình sau điều chỉnh, đảm bảo đúng quy định pháp luật.
FAQs về Quyết Định Phê Duyệt Dự Án
- 1. Ai là người có thẩm quyền ra quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng?
Người có thẩm quyền ra quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng được xác định theo quy định tại Điều 60 của Luật Xây dựng năm 2014, đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14. Thông thường, đây là cấp có thẩm quyền của cơ quan quản lý nhà nước hoặc chủ đầu tư theo phân cấp. - 2. Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh được thẩm định trong những trường hợp nào?
Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh được thẩm định khi có thay đổi về mục tiêu, quy mô sử dụng đất, quy mô đầu tư xây dựng; thay đổi chỉ tiêu quy hoạch; tăng tổng mức đầu tư đối với vốn công; hoặc thay đổi giải pháp công năng chính ảnh hưởng an toàn, môi trường. - 3. Tổng mức đầu tư trong quyết định phê duyệt dự án có thể thay đổi không?
Có, tổng mức đầu tư có thể được điều chỉnh. Trường hợp điều chỉnh làm tăng tổng mức đầu tư xây dựng vượt quá 10% mức quy định để lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật thì phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng điều chỉnh. - 4. Tại sao một dự án lại cần có quyết định phê duyệt dự án?
Quyết định phê duyệt dự án là văn bản pháp lý quan trọng, xác nhận tính hợp lệ, hợp pháp của dự án, cho phép chủ đầu tư tiến hành các bước triển khai tiếp theo như xin cấp phép xây dựng, triển khai thi công. Nó cũng là cơ sở để quản lý, giám sát và đánh giá dự án. - 5. Có cần lập lại Báo cáo nghiên cứu khả thi khi chỉ điều chỉnh thiết kế bản vẽ thi công không?
Trường hợp chỉ điều chỉnh thiết kế bản vẽ thi công và không làm thay đổi các nội dung quan trọng khác của dự án hoặc tổng mức đầu tư, thì không cần lập lại Báo cáo nghiên cứu khả thi. Chủ đầu tư chỉ cần thực hiện thẩm định và phê duyệt các nội dung điều chỉnh sau khi được người quyết định đầu tư cho phép.
Việc nắm vững các quy định về quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng là vô cùng cần thiết cho mọi chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản. Từ các chủ đầu tư, nhà tư vấn đến cơ quan quản lý nhà nước, mỗi bên đều đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính pháp lý và hiệu quả của các dự án. Inter Stella hy vọng bài viết này đã cung cấp những thông tin hữu ích, giúp quý vị có cái nhìn toàn diện hơn về quy trình quan trọng này.
